Für die Anmietung von Gewerbeflächen gibt es zahlreiche Bestimmungen, die sich von der Anmietung von Wohnraum unterscheiden. Insbesondere Haftungsfragen spielen eine Rolle. Worauf genau Sie achten müssen, wenn Sie eine Gewerbefläche mieten wollen, erklären wir Ihnen in diesem Beitrag.
Welche Unterschiede gibt es zwischen Wohnraum und Gewerbefläche mieten?
Anders als bei Wohnraummietverträgen können die Bedingungen für die Anmietung einer Gewerbefläche frei ausgehandelt werden. Das gilt für den Mietzins genauso wie für die Kaution, die Vertragslänge und die Kündigungsfristen.
Der grösste Unterschied zwischen Gewerbeflächen- und Wohnraummietvertrag besteht in der Haftung für Zahlungsausfälle. So kann der Vermieter von Gewerbeflächen bei Zahlungsrückständen Waren, Geräte und Mobiliar zurückbehalten. Der Vermieter von Wohnraum darf das nicht.
Wer soll im Vertrag stehen, wenn Sie eine Gewerbefläche mieten?
Bevor der Mietvertrag unterschrieben wird, muss klar sein, auf wen der Vertrag ausgestellt wird. Sowohl Vermieter als auch Mieter müssen benannt werden.
Der Vermieter
Beim Vermieter handelt es sich in der Regel um den Eigentümer oder eine Eigentümergemeinschaft der Gewerbefläche. Der Eigentümer muss nicht selbst in Erscheinung treten, häufig sind es Hausverwaltungen. Deshalb sollten Sie sicherstellen, dass Ihr Verhandlungspartner zum Abschluss des Mietvertrags berechtigt ist.
Die Firma als Mieter
Wenn Sie eine Gewerbefläche mieten möchten, besteht die Möglichkeit, dass der Mietvertrag auf Ihre Firma (GmbH oder AG) lautet oder auf Sie privat. Viele Vermieter lehnen es ab, dass eine Gesellschaft alleine im Mietvertrag steht, da sie im Falle einer Insolvenz keinen Zugriff auf die Immobilie haben, bis die Firma vollständig liquidiert ist. Ihr Vorteil ist es, dass Sie im Falle eines Verkaufes einfach die Gesellschaft verkaufen können und damit der Mietvertrag automatisch beim Käufer ist und sie vollständig aus der Haftung entlassen sind.
Partnerschaften und Bürogemeinschaften
Grundsätzlich haften alle Personen, die den Mietvertrag unterschrieben haben, gemeinschaftlich und solidarisch. Das ist besonders bei Partnerschaften oder Bürogemeinschaften wichtig. Hier haftet jede Person für die volle Höhe des Mietzinses und nicht nur anteilig. Analog können auch alle Rechte aus dem Mietvertrag nur gemeinsam geltend gemacht werden.
Wie lange sollten Sie eine Gewerbefläche mieten?
Für den Inhaber eines Unternehmens ist die Dauer des Mietvertrags ein entscheidendes Kriterium. Das ist nicht nur wichtig, wenn in das Objekt investiert werden soll. Ein langer Mietvertrag bietet Planungssicherheit. Eine lange Vertragslaufzeit kann aber auch ein Risiko sein, wenn sich die Geschäfte nicht wie beabsichtigt entwickeln. Somit ist es am Besten Mietverträge auszuhandeln mit fixen Laufzeiten und echten Optionen für den Mieter zur Verlängerung; beispielsweise 5 Jahre fix zzgl. eine echte Option von 5 Jahren.
Gewerbemietverträge laufen meist über eine Mindestdauer mit Option auf eine Verlängerung.
Dabei wird zwischen echten und unechten Verlängerungsoptionen sowie diversen Mischformen unterschieden. Bei einer echten Verlängerungsoption hat der Mieter das Recht, den Vertrag wie vereinbart zu verlängern. Bei einer unechten Verlängerungsoption ist dagegen eine Einigung zwischen den Parteien notwendig, ein zusätzliches Risiko für den Mieter.
Eine unechte Verlängerungsoption kann für den Mieter problematisch werden, wenn etwa der Vermieter seine Gewerbefläche verkaufen möchte. Sie bietet beiden Parteien aber auch die Gelegenheit, die Vertragsbedingungen neu auszuhandeln.
Vermieter sind daran interessiert, Leerstände ihrer Geschäftsräume zu vermeiden. Deshalb bevorzugen auch sie lange Vertragslaufzeiten.
Gesetzliche Regelungen
Die Ausgestaltung von Gewerbemietverträgen ist zwar grundsätzlich Verhandlungssache. Dennoch gibt es gesetzliche Vorschriften. Sie beziehen sich auf:
- Mietdepot
- Zahlungsrückstände
- Zurückbehalten des Mietzinses
- Kündigungsfristen
- Nachmieter
- Übertragung der Mietsache
Die Höhe des Mietdepots ist nicht vorgeschrieben. Der Vermieter ist aber verpflichtet, das Geld bei einer Bank zu hinterlegen. Das Depot oder Konto muss auf den Namen des Mieters lauten. Häufig besteht heute die Möglichkeit, eine Versicherung zu engagieren, wie die firstcaution. Sie zahlen einen jährlichen Zins und die firstcaution hinterlegt ein Zertifikat bei den Eigentümern und garantiert das Depoit.
Ist der Mieter mit den Mietzinszahlungen im Rückstand, dann hat der Vermieter ein Retentionsrecht. Das heisst, dass er Ausstattungsgegenstände oder Waren des Mieters einbehalten darf. In Zahlungsverzug gerät ein Mieter schon dann, wenn er den Mietzins nicht pünktlich zum vereinbarten Zeitpunkt leistet.
Weist die Mietsache Mängel auf, dann ist der Mieter berechtigt, den Mietzins zu senken oder zurückzubehalten.
Die gesetzliche Mindestkündigungsfrist für gemietete Gewerbeflächen beträgt sechs Monate. Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen. Die Frist läuft ab dem Erhalt des Kündigungsschreibens. Fixe Mietverträge können nicht ausserterminlich gekündigt werden, der Mieter muss einen solventen Nachmieter stellen.
Will der Mieter den Mietvertrag vorzeitig kündigen, kann er einen Nachmieter vorschlagen. Dieser muss das Mietverhältnis unverändert übernehmen und den Mietzins leisten können. Erfüllt der Nachmieter diese Voraussetzungen, wird vom Vermieter aber abgelehnt, dann muss der Mieter die Miete nicht mehr zahlen.
Auch eine Übertragung des Mietvertrags auf einen Dritten nach OR Art 263 ist möglich. Der Vermieter muss der Übertragung zwar zustimmen, kann seine Zustimmung aber nicht ohne wichtige Gründe verweigern. Es bleibt zu bedenken, dass die Übertragung nur schwer zu erzwingen ist und auch, dass der vorherige Inhaber des Mietvertrages noch zwei Jahre für den Mietzins haftbar ist.
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